מיסוי נדל"ן בספרד, מיסים בספרד

המיסוי החל על משקיע ישראלי בשוק הנדל"ן בספרד 

מס רכישה  בספרד - דירות יד שנייה: מס-ITP, דירות יד ראשונה מס-IVA (מס ערך מוסף) 

ברכישת נכס יד שנייה בספרד משלם הרוכש מס רכישה המכונה בספרד "מס העברה". המס משתנה ממחוז למחוז ונע בין 6%-10% ממחיר הרכישה בפועל. ברכישת דירה ברצלונה וולנסייה מס רכישה עומד על 10% ואילו במדריד הינו 6%. ע"י הקמת חברה מקומית העוסקת בנדל"ן ומצהירה כי תמכור את הנכס שרכשה בתוך 5 שנים תקבל הנחה משמעותית על מס זה ותשלם רק 3% בקטלוניה ו2% במדריד. על חברה שתשתמש בהטבת המס הזו לדעת כי ישנן הגבלות נוספות כגון אי-השכרת הנכס בתקופת ההטבה (שכן המטרה היא לעודד קניה, השבחה ומכירה ולשחרר נכסים שעברו שיפוץ לשוק) כמו כן בקטולינה ישנה חשיבות גם לזהות הרוכש אליו תמכור החברה את הנכס. אותו הרוכש  יהיה חייב להצהיר (במעמד מסמכי הרכישה) כי הוא רוכש מהחברה את הנכס לשימוש עצמי או שהוא חברה המעוניינת להשתמש באותה הטבה בעתיד (מכירה תוך 5 שנים). במידה וזה לא המצב ייתכן כי רשויות המס יידרשו מהמוכר להשלים את המיסוי לכדי 10%, לכן חשוב להתייעץ עם רו"ח במהלך מהסוג הזה. במידה והנכס שנרכש הינו נכס יד ראשונה\קרקע\מסחרי ישלם הרוכש IVA בגובה 10% במקום "מס העברה" = ITP.

​

מס בעלות על נכס בספרד - IBI - מה שמוכר לנו כארנונה

מס המשולם עפ"י שווי הנכס ולא עפ"י גודלו. חבות המס חלה על בעל הנכס ואיננה עוברת על שמו של השוכר. גובה המס משתנה ממחוז למחוז ועומד על  0.4% – 1.1 בשנה (בממוצע על 0.75%) מהשווי הרשום (קדסטרלי) של הנכס, שבדרך כלל הינו נמוך משמעותית ממחיר הרכישה בפועל.

​

מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בספרד - IRNR
יחיד, תושב חוץ, שבבעלותו נכס מושכר בספרד ישלם מס ההכנסה בגובה 24% מסך ההכנסות מדמי שכירות ברוטו ללא הזכות לנכות הוצאות כלל. הטופס באמצעותו מדווח המס נקרא מודל 210 (Modelo 210) המוגש באמצעות רו"ח או באופן עצמאי ובעבר היה מדווח ומשולם אחת לרבעון, אבל החל מחודש פברואר 2024 נדרש לשלם אחת לשנה. תושבי אירופה לעומתם יהיו מחוייבים במס הכנסה של 19% עבור פעילות זו ורשאים לנכות הוצאות. דגש חל על עניין התושבות האירופאית ולא על עניין האזרחות. כלומר תושבי ישראל בעלי אזרחות אירופאית ישלמו מס כתושבי חוץ. 

​

מס על הכנסות משכירות בספרד המשולם בישראל  

על פי האמנה למניעת כפל מס, משקיע ישראלי המשכיר נכס בספרד יידרש לבחור באחד משני מסלולי דיווח בישראל.

1. תשלום של 15% מסך דמי שכירות ברוטו, ללא הזכות לנכות הוצאות או מסים ששולמו בחו"ל למעט פחת.

2. לדווח על הכנסה כהכנסה במסגרת המס השולי שלו עם זכות לניכוי הוצאות כולל זיכוי ממס ששולם בחו"ל ופחת.

מומלץ מאוד להעזר בשירותיו של רו"ח על מנת לבדוק אחת לשנה את המסלול המועדף לצורך תשלום ודיווח.  

​

מיסוי על דירה ריקה בספרד 

תושבים זרים המחזיקים בדירות בספרד מחוייבים במיסוי במידה ודירתם אינה מושכרת במהלך השנה או חלק ממנה.

על בעליו של נכס ריק (אינו מושכר) בספרד לשלם 24% מתוך 1% ערך הנכס ע"פ הקאדסטרו (הטאבו הספרדי) - לרוב נמוך משוויו הנוכחי. מטרת החוק הינה לעודד בעלי נכסים להשכיר את דירתם ובכך להגדיל את היצע הדירות לשכירות.

לדוגמה, בעליו של נכס שאינו מושכר ושוויו ע"פ הקאדסטרו על 100,000 אירו, ישלם בשנה כ-240 אירו. אך אם הנכס היה ריק רק חצי שנה ישלם 120 אירו. כלומר, החישוב יחסי לחודשים בהם עמד הנכס ריק. מטרת המס הינה להמנע מדירות ריקות באזורי ביקוש. למידע נוסף כנסו לכתבה המלאה המפרטת את העלויות הכרוכות בדירה ריקה בספרד. 

​

מס רווח הון בספרד - CGT 

מס רווחי הון לתושבים זרים בספרד הינו 19%. המס מחושב על הרווח בלבד,  כלומר מחיר המכירה בניכוי הוצאות הרכישה והמכירה תושב חוץ המוכר את הנכס שברשותו יחויב בתשלום מקדמה בסך 3% משווי הנכס על מנת להבטיח את תשלום המס. לאחר כ-4 חודשים מדיווח רווח ההון יוחזר או יושלם ההפרש.

​

מס עליית ערך הקרקע בספרד בעת המכירה- Plus-Valia

מס מוניציפלי הדומה במהותו למס ההשבחה הנהוג בארץ אך נמוך ממנו משמעותית. מס זה מתייחס לעליית ערך הקרקע (Plus Value) כפי שנקבע ע"י השמאי המחוזי ותעריף המס שונה ממחוז למחוז. מס זה איננו תלוי בהפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה אלא בעליית ערך הקרקע בלבד ומושפע מתקופת הבעלות בנכס.  

​