מודל משולש הערך בהשקעות נדל"ן - אסף לבנת

משולש הערך בהשקעות נדל"ן הינו מודל שהגה אסף לבנת, הממחיש בצורה פשוטה את שלושת אפיקי הרווח העיקריים והחשובים ביותר שניתן להפיק מהשקעות נדל"ן. כל אחד מקודקודי משולש הערך מייצג אפיק רווח בעל אופי ומאפיינים שונים. אסף לבנת נוהג להתייחס למשולש הערך כמושג המהווה את הבסיס לקבלת החלטות השקעה בתחום הנדל"ן. מודל משולש הערך בהשקעות נדל"ן

רווח יזמי (מהשבחה)

קודקוד הרווח היזמי מייצג את המרכיב האקטיבי בהשקעה שלנו. הרווח היזמי נובע מהשבחה כלשהי אשר נבצע בנכס אשר תעלה את ערכו. השבחה ויזמות יכולים להיות מילים גדולות שמתארות פעולות אקטיביות החל מבנייה מהקרקע, תוספת בנייה, הוספת מרפסת וכו' ועד שיפוצים קטנים וקוסמטיים. השבחת נכס מהווה את החלק היותר כיפי ויצירתי בהשקעה. זהו החלק בו נוכל להביא את עצמנו לחזית ולייצר ערך אמיתי לעסקה. תמיד נשאל את עצמנו כיצד אנחנו יכולים לקחת את המצב הקיים ולהפוך אותו למשהו יותר נעים, מזמין, חם... כמשקיעי נדל"ן תמיד נזכור כי נכס נדל"ן הוא בראש ובראשנה בית של בני אדם. מקום שמערב המון רגשות ושיקולים. אנשים רוצים להרגיש בבית. ועם זאת בבחינת ההשבחה נשתדל תמיד להיצמד לשיקולי הרווח ולא להתאהב בנכס ולהגזים. בביצוע השבחת נכס נבחן את הפעולות אשר יעניקו לנו מקסימום הכנסה כנגד מינימום הוצאה( Value For Money).

רווח מעלייית ערך - שעון הנדל"ן

קודקוד הרווח מעליית ערך מהווה את המרכיב הפאסיבי במשולש הערך ומכונה גם שעון הנדל"ן. המרכיב הזה מתייחס למצב המחירים בשוק ברגע נתון ביחס לעצמו. במילים אחרות מייצג שעון הנדל"ן את הבדיקה האם שוק השקעות הנדל"ן נמצא בשעה 12:00- המייצגת מחירי שיא או בשעה 6:00 המייצגת כי מחירי הנדל"ן נמצאים בשפל. משקיעי נדל"ן מנוסים שואפים לבצע רכישות כאשר השוק נמצא קרוב לשעה 6:00. קודקוד זה הוא אומנם המרכיב הפאסיבי בהשקעה ותוצאותיו אינם ניתנות להשפעה שלנו, אבל הוא ללא ספק הקודקוד בעל ההשפעה הגדולה ביותר על ההשקעה שלנו.

רווח תשואה משכירות

קודקוד התשואה השוטפת הינו אחד הקודקודים השנויים במחלקות מבחינת חשיבותו. משקיעים רבים בוחנים את מדד זה כמדד העיקרי לצורך השוואה ובחירה בין אלטרנטיבות לצורך ביצוע השקעות נדל"ן. אולם מדד התשואה השוטפת משכירות הינו מדד המשקף את הסיכון הכרוך בהשכרת נכס. במילים אחרות, תשואה שוטפת גבוהה מהממוצע מעידה על כך שקיים סיכון בהשכרת הנכס. השכרה לאוכלוסייה שאיננה איכותית, כזו שלא תשמור על הנכס, ועשויה לא לשלם את השכירות המלאה בזמן שנקבע. משקיעי נדל"ן מנוסים המעוניינים לייצר רווחים משמעותיים מהשקעות נדל"ן ישאפו להתמקד דווקא בשני הקודקודים האחרים ע"מ להפיק רווח מקסימאלי על העסקה.