מוכרים או קונים דירה בספרד? איך עליכם להתחשבן עם הצד השני על מיסי ה-IBI ?

כאשר מתבצעת עסקת מקרקעין בספרד, ישנן סוגיות משפטיות ופיננסיות שיש לקחת בחשבון ואחת מהן קשורה למיסוי מקרקעין, המס השנתי שאותו משלמים בעלי הנכסים (IBI). כאשר מתבצעות עסקאות כאלו עולות שאלות שונות לגבי תשלום המס, כמו השאלה באחריות מי לשלם את המס ה-IBI בשנת המכירה ועל זה אנחנו רוצים לדבר הפעם. 

ה - IBI זהו מס אותו יש לשלם בעבור הבעלות על מקרקעין ומוכר לנו בארץ כארנונה. המס מחושב באופן שנתי על פי הערך הקדסטרי של הנכס. את המס משלמים לרשות המקומית עפ"י האזור שבו נמצא הנכס.על פי החוק המס מוטל על בעל הנכס. החוק קובע כי בעל הנכס הוא זה שהחזיק בו בראשון לינואר בשנה הנוכחית. כלומר אם מכרתם את הנכס, אתם אלו האחראים על תשלום המס מבחינת החוק. עליכם לעמוד בדרישות החוק, אך ברור כי הדבר אינו הוגן אם מכרתם את הנכס בתחילת השנה ולכן אתם יכולים לנהל משא ומתן עם הקונה, ולהגדיר את חלקו בתשלום המס. ניתן לחשב זאת באופן יחסי לתקופת המכירה. 

לדוגמה - אם הנכס נמכר בראשון ביולי, כלומר בדיוק במחצית השנה, ניתן לחלק את תשלום המס חצי חצי. אך חשוב שהכל יהיה מוגדר בצורה ברורה בהסכם הרכישה וזו גם הפרקטיקה המקובלת בשוק.

תשלום מיסי עיריה בספרד בקניית ומכירת נכס

כיצד מחושב ה- IBI?

ניתן לשלם את - IBI בתשלום אחד או בכמה תשלומים. מדיניות התשלום היא החלטה של המועצה המקומית, ולכן יש לבדוק מהן הדרישות במקום שבו הנכס נמצא. הרשות המקומית אמורה לספק לכם ספח תשלום כפי שהצגנו בקישור מעלה, המגדיר את הסכום ואת מועד התשלום. אפשר גם לשלם בהוראות קבע, דבר המספק לכם נוחות ומבטיח כי לא תשכחו לשלם. 

כיצד לדרוש את ה- IBI מרוכש הנכס?

כאשר הוסכם בחוזה המכר כי הרוכש ישלם את חלקו היחסי במס, על המוכר לקבל את הסכום הזה מהקונה. לאחר שבדקתם לבדכם או באמצעות העו"ד שלכם את הצעדים הבאים:

1. להגדיר כבר בהסכם ה ARRAS את ההתחשבנות - ראשית כל יש לוודא כי אכן הוסכם בין הצדדים על השתתפות בתשלום המס כבר בחוזה ה-ARRAS שאתם חייבים להכיר . החוזה צריך להגדיר את אחוז המס שישולם, ואת התהליך שבו זה יתבצע. 

2. לחשב את סכום המס - יש לחשב את הסכום שבפועל על הרוכש לשלם. עשו זאת באופן הבא: ראשית יש לבדוק מהו סך כל התשלום השנתי. לאר מכן לבדוק מהי התקופה היחסית שעבורה הרוכש צריך לשלם. ולבסוף להכפיל את אחוז התקופה היחסית בסך כל הסכום. 

3. להכין את הניירת הנכונה - מומלץ להכין את כל הניירת שתבטיח שהכל יתבצע ביעילות. אתם צריכים: 1. העתק של הסכם המכר בו מצויין גם אופן התשלום של המס. 2. הספח המראה מהו הסכום השנתי. 3. החישוב המציג את הסכום היחסי שעל הרוכש לשלם. כמובן שאם בחרתם לקחת עו"ד שייצג אתכם עליכם לוודא מולו שהוא מבצע את זה.

4. לתקשר עם הקונה - עליכם לתקשר עם הקונה ולהודיע לו מהו הסכום שעליו לשלם. אל תעשו זאת בעל פה, עשו זאת בכתב או באמצעות מייל. לרוב נהוג שאם מעורב מתווך בעסקה הוא יעשה זאת עבורכם.

5. קבעו מועד לתשלום- במסגרת דרישת התשלום, חשוב לקבוע גם מועד לתשלום. בדרך כלל מומלץ לקבוע 15/30 יום. 

6. מעקב אחר התשלום - עליכם לעקוב ולוודא שהתשלום בוצע. במידה והתשלום לא בוצע במסגרת הזמן שנקבע, יש לשלוח תזכורת, אם המצב נמשך, ככל הנראה תצטרכו לפעול בצורה משפטית.

החוק קובע בבירור כי על בעל הנכס לשלם את המס. אך כאשר ישנו חוזה המגדיר בצורה ברורה כי הרוכש משתתף בתשלום, יש לכם עילה להגשת תביעה. 

כמובן מומלץ להעזר בעו"ד לצורך רכישת נדל"ן ובספרד על אחת כמה וכמה.