השוכר שלי יצא מהדירה. מה העלויות של דירה ריקה בספרד?

בהמשך לכתבה אודות העלייה החדה בסך 380% באי תשלומי השכירות בספרד, השבוע נבחן את העלויות הכרוכות בהחזקת נכס, ע"י תושב זר, אשר עומד ריק ואיננו מושכר. התשלומים זהים למי שדירתו ריקה בין חוזי שכירויות, למוכרים הממתינים לקונה ומעדיפים שלא להשכיר, או למי שמחזיק בדירה לשימוש עצמי ונופש בה מספר פעמים בשנה.

תשלומים קבועים ומיסים

בעוד שרכישת נכס להשקעה נועד לייצר הכנסה, עדיין יש לקחת בחשבון כי ישנן הוצאות קבועות בגין החזקת דירה בספרד. גם כאשר אתם רואים מול עינכם את ההכנסות הפוטנציאליות מדמי השכירות על דירתכם בברצלונה, מדריד, או בכל מקום אחר בספרד, אתם עדיין חייבים לקחת בחשבון את ההוצאות הקבועות, לגלם אותן בדמי השכירות, ולשאת בהן במידה והנכס יהיה ריק.

אז כמה בעצם עולה להחזיק דירה ריקה בספרד?

ארנונה - IBI:

תשלום עבור שירותים מוניציפאליים מכונה בספרד IBI המהווה קיצור בספרדית ל Impuesto Sobre Bienes Inmuebles . או בתרגום חופשי - המס המוטל בספרד על נכסי נדל“ן. מס זה מחושב על פי הערך המוערך על ידי רשם המקרקעין בספרד (Catastro). שיעורי המס משתנים בהתאם לרשות המוניציפלית שבה נמצא הנכס, אך הם נעים בטווח של 0.4%-1.13% עבור נכסים באזורים אורבניים שונים.

נראה לדוגמה, בתמונה מטה, מסמך IBI של דירת 50 מ"ר ברחוב Olivera 49, פובלה-סק ברצלונה, המציג תעריף IBI רבעוני בסך 45.81 אירו (כלומר 183.24 אירו לשנה). המס לוקח בחשבון את גודל הנכס, כך שככל שהנכס יותר גדול, כך הארנונה גבוהה יותר. במידה ויש לדירה מחסן, גג המשויך או חנייה פרטית, יעלה המיסוי בהתאם.

מיסים על דירה שאיננה מושכרת:

תושב חוץ המשכיר נכס בספרד, מחויב כאמור במיסוי בגובה ההכנסות כמפורט בעמוד - מיסוי בספרד. אולם, גם במצב בו הדירה איננה מושכרת, יחויב בעל הנכס במיסוי על דירה ריקה. מיסוי שמטרתו העיקרית היא להפחית את הכדאיות בהחזקת "דירות רפאים" במקומות בעלי ביקוש גבוה והיצע נמוך.

התחשיב למס על דירה ריקה הינו פשוט, 24% מתוך 1.1%-2% (משתנה בין מחוזות) מהערך הקטסטרלי של הנכס שלך. הערך הקטסטרלי, המתעדכן לעיתים רחוקות, עודכן לאחרונה ע"י העירייה בשנת 2008. אין הוא משקף את מחיר השוק ולרוב אף נמוך ממנו משמעותית. את הערך הקטסטרלי ניתן למצוא בתוך חשבונית ה-IBI השנתית.

נחזור לדוגמה: נכס בשווי שוק של כ-180,000 אירו, עם ערך קטסטרלי בגובה 32,580 אירו, עפ"י תחשיב של 24% אחוז (יסתכם לכדי 7,819 אירו) ונניח מיסוי 1.5% מהסכום ונקבל תשלום שנתי בגובה 117 אירו לשנה. כאשר הנכס ריק לחודש בלבד מתוך שנה, נשלם רק את החלק היחסי, במקרה הזה 9.75 אירו לחודש.

עלויות דירה בספרד תשלומי מס ארנונה IBI

מיסי קהילה, ועד בית - Gastos De Comunidad

בדיוק כמו בישראל, על הדיירים להתחלק בעלויות תחזוקת הבניין. כאשר הסכומים משתנים כתלות במספר הדיירים, בגודל השטחים המשותפים, בנוכחות של גינה, מעלית, שומר ובעצם כל הוצאה אשר מתחלקת בין דיירי הבניין. התשלום החודשי הקבוע נקרא Ordinario Payments ולרוב משולם בהוראת קבע מהחשבון. בנכס בדוגמה מעלה, בבניין בן 12 דירות, שגודלו כאמור כ-50 מ"ר שטח בנוי וללא מעלית, ועד הבית החודשי מסתכם בכ- 40 אירו לחודש.

אולם, יש לשים לב, כי לעיתים מבצע ועד הבית איסוף כספים תקופתי לצורך לתיקונים נקודתיים. גובה התשלום הנוסף מכונה Payments Extra Ordinario ונגזר מעלות התיקון שיש לבצע בבניין.

ספקים:

גם לדירה ריקה אשר איננה צורכת מים, חשמל וגז, ישנן עלויות קבועות בסיסיות המשתנות מספק לספק. ניתוק הספקים וחיבורם מחדש הינה אופציה, אך יש לזכור כי בעת התקנה תחויב בתשלומי חיבור חד פעמיים.

ביטוח נכס:

ביטוח נכס איננו הוצאה שנרצה לוותר עליה, גם כשהנכס ריק משוכרים. פיצוצי צנרת ושריפות הינם סיכונים שיכולים להתרחש אפילו בנכסים שאינם מושכרים. גם במצב בו החשמל, הגז והמים לדירה מנותקים קיים סיכון של נזילה מקומה עליונה שתחלחל דרך הדירה לקומות תחתונות, מצב שיהיה קשה להתמודד איתו ללא ביטוח. עלות ביטוח משתנה כגובה הכיסוי. ביטוח הבנק המלא, בדרך כלל יקר יותר ביחס לביטוח זול יותר אשר נרכש באמצעות האינטרנט.

אבטחת נכס:

נכס בספרד שעומד ריק לאורך זמן, מזמן לעצמו פולשים ופריצות. אזעקה בעלת מצלמה המחוברת למוקד, מבטיחה תגובה מהירה והימנעות מפולשים המעוניינים להתנחל בדירה. במידה והנכס נותר ריק לתקופה ארוכה, מומלץ להתקין בנוסף דלת משוריינת על מנת להקשות על ניסיונות חדירה. לדירות נמוכות מומלץ להתקין מוטות פלדה שימנעו כניסה מחלונות ומרפסות.

*חוקי המס בספרד משתנים מידי פעם. הסקירה אינה מהווה תחליף לייעוץ מיסויי.

לחצו לקריאת כתבה אודות, סוגי חוזי השכירות בספרד ועל הדרך הנכונה להימנע ממצב של דירה ריקה בספרד, גם בתקופת הקורונה.