ראש הממשלה פדרו סאנצ'ס הודיע ביום שני (13/1/25) כי ממשלתו מתכננת להטיל מס רכישה, המוכר בספרד כמס העברה ITP בדירות יד שנייה ומע"מ IVA בדירות יד ראשונה של עד 100% על נכסים שירכשו על ידי זרים שאינם חלק מהאיחוד האירופי.
במסגרת ההצהרה לא סיפק סאנצ'ס פרטים מלאים והשאיר את השוק בחוסר ודאות גדול. מה בכל זאת ידוע לנו נכון להיום בנוגע להצהרה? האם החוק ישפיע רטרואקטיבית? האם החוק יחול על כלל מחוזות ספרד? האם ישפיע על דירות יד ראשונה ויד שנייה כאחד, האם ישפיע על בעלי פספורט אירופאי שאינם תושבים והאם בכלל יאושר בפרלמנט?
כאמור, ראש ממשלת ספרד הצהיר כי ממשלתו מתכננת להמשיך עם צעדי חקיקה קפדנית ואגרסיבית על שוק הדיור במטרה להשתלט על משבר הדיור המתגבר במדינה. משבר שנגרם בעקבות מצוקת התושבים המקומיים, אשר בעקבות עליית המחירים, אינם מסוגלים להרשות לעצמם לקנות או לשכור נכסים בדגש על אזורי הביקוש. עפ"י ההצהרה ממשלת ספרד מעוניינת להכיל מס רכישה של 100% על רכישות נכסים על ידי קונים שאינם תושבי האיחוד האירופי במטרה להפחית את הביקוש ולעצור את עליית המחירים. זהו רק אחד מ-12 הצעדים שעליהם הכריז לאחרונה סאנצ'ס עקב מחסור בנכסים באזורי הביקוש להשכרה או רכישה, בעקבות עליית מחירי הדירות. הסיכוי כי החוק יחול על נכסים שנרכשו בעבר, רטרואקטיבית למעשה לא קיים.
עם זאת, עדיין לא ברור אם התוכנית שהציגה הקואליציה של סאנצ'ס תאושר בפרלמנט וישנם עוד הרבה סימני שאלה לאופן הביצוע של החוק. מעבר להצהרה, מלשכתו של סנצ'ס נמסר כי "מס הרכישה יעלה לעד 100% לתושבים זרים , בהתאם למדינות כמו דנמרק וקנדה". עדיין לא ברור כיצד ישפיע החוק על מחזיקי אזרחות אירופאית שאינם תושבי ספרד. בשלב זה נראה כי מדובר בעיקר בספין פוליטי, שנועד לרצות את השותפים לקולאליציה ולהסיט ביקורת ממשלתו של סנצ'ס בערוצים אחרים. בכל אופן, החלטה זו חייבת לעבור את הפרלמנט בו הענף השמאלי של המפה הפוליטית, הנמצא מחוץ לקואליציה אך עשוי לתמוך ואף לדרוש להחמיר את הצעדים הסוציאליסטים מסוג זה.
במידה ויכנס החוק לתוקף האם מס הרכישה יחול על כל מחוזות ספרד והאם יחול על דירות יד ראשונה ודירות יד שנייה כאחד?
ספרד בנויה מ-17 מחוזות, כאשר כל מחוז קבע את גובה מס הרכישה המקומי במסגרת גבולות שהגדירה המדינה. כמו כן, ישנם שני מיסים שונים הנהוגים ברכישה - כאשר מס רכישה על דירה יד שנייה מכונה מס העברה (ITP) והינו מס מוניציפלי (regional) המשתנה ממחוז למחוז לדוגמה: כיום מס רכישה על דירות יד שנייה הינו 6% במדריד, אך בברצלונה וגם בוולנסיה הינו 10%. לעומתו מס רכישה על דירות חדשות הינו מע"מ אחיד בגובה 10% (IVA) והינו מס מדיני (national government) ולא מחוזי ולכן לממשלה יש יכולת השפעה קלה יותר לגביו. כך שלא ברור האם הממשלה תחייב את המס באופן אחיד ותשנה את אופן גבייתו או המס ישאר מחוזי כפי שהוא כיום וכל מחוז יחליט על גובה המיסוי.
המשקיעים הזרים הם האשמים בעליית המחירים
לפי ראש הממשלה פדרו סנצ'ס , מה שיכול לעזור להפוך את הדיור ליותר זול ובר-השגה למעמד הביינים הספרדי, זה לעלות את המסים על רוכשי נכסים זרים, שאינם תושבי ספרד או האיחוד האירופי. לטענתו זרים, הרוכשים נכסים במדינה ובעיקר באזורי הביקוש, לצרכי השקעה, הם אחד הגורמים העיקריים לעליית המחירים ויצירת המחסור בשוק הנדל"ן הספרדי.
מאיפה מגיעים המשקיעים הזרים ומה אזורי ההשקעה המועדפים עליהם?
סנצ'ס טען כי תושבי חוץ שאינם תושבי האיחוד האירופי רכשו 27,000 נכסים בספרד בשנת 2023.
כצפוי, הרוכשים הבריטים מובילים את הטבלה עם 38% מרכישות הנכסים על ידי תושבים זרים עם 3,480 נכסים בשנת 2023. הבריטים אוהבים לרכוש בעיקר באזור החופים, קוסטה דל סול, קוסטה בלנקה ואזור מורסיה. כאשר אחריהם ממוקמים האמריקאים שרכשו 695 נכסים במהלך 2023.
אולם נראה שלא שם ממוקדת בעיית היצע הנכסים בשוק הספרדי. על פי הנתונים , משבר הדיור קורה דווקא באזורים עירוניים והמבוקשים כמו ברצלונה, מדריד, מלגה וולנסיה, אזורים בהם אחוז הרכישה על ידי הבריטים נמוך. לכן נראה כי הטענה שהבריטים מהווים גורם משמעותי בהעלאת עלויות הדיור עבור המקומיים אינה נתמכת על ידי הנתונים.
מה הסיכוי שהתוכנית הזו תצא לפועל ותהפוך לחוק?
בשלב זה נראה כי ראש ממשלת ספרד מנסה לייצר הצהרת כוונות ואמירות פוליטיות על מנת לעצור ביקושים, לייצר חוסר ודאות ולרצות את שותפיו לקואליציה. מס הרכישה הגבוה עשוי לפגוע בכלכלה הספרדית לכן בשלב זה נראה כי הסיכוי לכניסת החוק לתוקף באופן מלא לא רב. למרות זאת, על עצם ההכרזה ישנן השפעות רבות, בין אם זה קונים שתיכננו לקנות ומנסים להקדים את הרכישה ועשויים להביא לקפיצה מיידית במחיר ואילו קונים אחרים עלולים לוותר ולחפש יעדים אחרים המעניקים להם יותר ודאות.
אנו נמשיך לעדכן ככל שהדברים יתבהרו.
רוצים לקבל עדכונים בווטסאפ:
Comments